2019年以来，城市更新热度持续上升。2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，《纲要》提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，奠定了“十四五”时期以及未来十余年城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位！在这样的背景下，企业围绕城市更新赛道的布局进一步加速。中指研究院梳理了2021年初以来城市更新行业相关动态，总结最新发展特征，为企业在未来参与城市更新行动提供参考。

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特征一：布局集中于珠三角、长三角、京津、成渝

据不完全统计，目前品牌房企已大量布局城市更新市场，项目主要集中于珠三角、长三角以及京津和成渝地区重点城市，其中深圳、广州和东莞房企布局最多，是城市更新企业的主要聚集地。从布局趋势来看，除了以广东省作为城市更新的主战场外，企业也逐步向其他高能级的一二线城市寻求更多的城市更新投资机遇。

图：部分房企城市更新业务布局城市

资料来源：中指研究院综合整理

图：全国各省市城市更新机构分布情况（截至2021年底）

资料来源：中指研究院综合整理

以企业布局最多的深圳、广州、东莞三地为例，2021年全年大多数“三旧改造”项目由合景泰富、佳兆业、龙光、卓越等本地房企获取，TOP10房企如万科、保利、华润等亦斩获多个城市更新项目。受整个行业资金面承压影响，2021年下半年典型企业城市更新项目的拓展力度要明显弱于上半年。

表：广州、深圳和东莞2021年企业新获取城市更新项目情况（不完全统计）

资料来源：中指研究院综合整理

特征二：国企加大力度参与城市更新

城市更新是在“城”的基础上进行再改造，需要实现更加多元化的诉求，因此国企参与城市更新具有明显的优势。大型国有企业内部普遍存在需要盘活的存量土地，业务开展的过程中也能够发挥体制优势、产业优势和融资优势，具有极大的内在动力参与城市更新行动。从近期企业城市更新业务动态来看，主要还是以国企为主。特别是近期参与城市更新基金的企业也以央企、国企为主。此外，个别城市近期也从政策层面鼓励市属国企参与城市更新，这也将进一步推动国企更加积极参与城市更新。

表：部分国企2021年城市更新动态

资料来源：中指研究院综合整理

表：2021年各地已/拟成立城市更新基金国企参与情况

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特征三：治理体系不断完善，多方协同有效推进

城市更新开展过程中，涉及到很多的政府部门协同、行业链条协同，由于利益相关者的数量更多，城市更新项目前期规划、报建的流程要比传统房地产开发更加复杂，在这个过程中专门、常设的管理机构、行业协会有利于信息共享、统筹协调、高效推进。从城市更新政府常设机构及行业协会的组织情况来看，2015年以来主要是广东省相关机构频繁成立，进入2020年后，上海、武汉、南京、云南、大连、辽宁等省市开始根据自身的情况成立相关常设机构和行业协会，城市更新多方协同有效推进。

表：各地城市更新相关机构成立情况（不完全统计）

资料来源：中指研究院综合整理

表：相关政策中提及的城市更新组织机制

资料来源：中指研究院综合整理

特征四：高度重视，强化组织资源支持力度

根据结构与战略相匹配的原则，2021年以来，房企加速构建与业务拓展相匹配的组织架构及管理体系，将城市更新作为企业发展的重要战略布局已成为多数企业的共识。

从近几年的情况来看，城市更新的复杂程度使得许多企业专门成立业务部门开展工作。特别是广东省的部分企业已经将城市更新业务以集团公司的层级推进，这些企业的城市更新业务已经成为企业发展的重要组成部分。例如，万科南方区域公司早在2020年就把城市更新提升为和办公、商业、EPC&代建、养老、酒店同级别的独立业务后，2021年3月又成立城市更新公司，说明城市更新业务在集团内的支持与重视进一步提升，将得到更多的资源支持。中国奥园在城市更新领域较早布局，项目储备较多，2021年3月通过组织架构调整提升了城市更新业务在集团的业务比重，调整后业务将更多集中于城市更新。招商蛇口发布2021年城市更新“猎英”计划，招聘岗位工作内容均围绕城市更新板块展开，招聘最多的为投资拓展类，通过投资拓展类岗位的增加扩大城市更新项目储备。中南置地于2021年10月进行了组织架构调整，将原深莞惠战区调整为中南置地城市更新事业部。此外，远洋集团、中国奥园等多家企业在其2021年中报中提到要将城市更新业务作为未来重要的发力点，不断提升土地转化，打造企业新的业绩增长点。

从近几年的情况来看，城市更新的复杂程度使得许多企业专门成立业务部门开展工作。特别是广东省的部分企业已经将城市更新业务以集团公司的层级推进，这些企业的城市更新业务已经成为企业发展的重要组成部分。例如，佳兆业、卓越等均较早成立专门的城市更新集团公司，雅居乐2020年成立城市更新集团公司。多数企业则在业务开展的初期或开展的过程中成立专门的城市更新事业部。例如，华润置地2016年成立了华南大区的城市更新事业部，招商蛇口(001979)为把握城市更新带来的发展机遇，各地也在根据具体情况成立城市更新事业部。

除了典型的房地产开发商成立专门的公司或者部门开展城市更新，城投公司也在积极参与城市更新。天津城投集团2021年7月初也成立了天津城市更新建设发展有限公司，成为天津首家以城市更新为主营业务的公司。根据公开信息显示，该公司的经营范围为房屋拆迁服务、土地整治服务、土地使用权租赁和停车场、酒店、养老、住房等租赁运营业务。

表：2021年以来部分企业城市更新动态

资料来源：中指研究院综合整理

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特征五：抱团合作，应对城市更新多元挑战

2021年初以来，不同领域的企业加速布局城市更新市场，抱团合作共同应对城市更新多元化挑战。目前的合作主要聚焦在全国品牌房企与本土深耕房企、房企与金融资本、房企与特色领域优势企业之间。这与城市更新业务资金量大，占用周期长，对综合能力的要求高，对当地的熟悉度要求高等特征是分不开的。

◆房企＆房企的合作

整体来看，房企在不同区域优势不尽相同，房企间相互合作实现优势互补，风险共担的情况越来越多。城市更新业务需要对所进入城市有深入了解，企业间互相取长补短进行城市更新业务合作已经成为趋势，品牌房企拥有资金和品牌优势，但是进入新进城市时与地方企业合作可以借助本土企业的本地优势，加快项目推进速度，降低因为对当地情况的不了解而造成的风险。

近几年企业间的业务合作已经成为部分房企进军城市更新或者强化企业在更新领域优势的重要途径。例如，2021年4月，卓越和时代中国签署合作协议，双方将聚焦大湾区城市更新市场，充分依托同为城市更新领先企业的品牌效应、行业资源和产业优势，实现资源共享、互惠互利、合作共赢，合力推进湾区城市更新业务。10月，合景泰富和珠江实业(600684)签署战略合作协议，未来双方将就城市更新多个领域进行深度合作，聚焦广州辐射大湾区的多个核心区位。

表：2021年以来部分企业合作情况

资料来源：中指研究院综合整理

除了公司层面的战略合作，企业之间也会针对单个项目开展合作。城市更新的业务流程目前仍处于相对非标准化的阶段，部分项目的推进需要更加综合的能力体系，开展项目层面的合作能够最大程度解决项目难点，能够灵活设计合作方式和退出方式。例如，11月份华润置地与城发投集团就高铁商务区城市更新项目签署了战略合作协议，旨在充分发挥华润集团的品牌和规模优势以及城发投集团的属地优势。

表：2021年以来部分项目合作开发情况

资料来源：中指研究院综合整理

◆房企＆金融机构的合作

2021年初以来房企频繁与金融机构开展城市更新战略合作。例如，2021年2月平安不动产与俊发集团正式签订战略合作框架协议，将重点围绕城市更新进行资源互补。首开集团与中国建设银行北京市分行签订战略合作协议，获得不低于1000亿元额度，专项用于城市更新、老旧小区综合整治等领域。7月武汉城建集团与国开行签署战略合作，携手推动逾2000亿元城市更新项目。9月，中国奥园与广州银行、中垠地产签署三方战略合作协议，奥园与中垠将在城市更新等领域深化合作，广州银行为奥园、中垠提供包括“授信及融资服务、产业园金融服务、资本市场专业化服务、集团现金管理”等在内的综合授信服务，助力企业城市更新业务稳步发展。

整体来看，房企借助前期与金融机构在开发领域的深度合作，能够进一步将合作延伸到城市更新领域，具有极大的优势。通过金融机构在资金层面的持续性支持，将极大减轻城市更新服务企业的融资压力，而金融机构也能够将更多的信贷额度投放到国家政策鼓励的城市更新行业。

表：2021年以来部分企业与金融机构合作情况

资料来源：中指研究院综合整理

◆房企＆地方政府的合作

2021年初以来，远洋集团与重庆江北区、长沙天心区政府分别签署了城市更新战略合作协议，首开集团则与北京朝阳区签署战略合作协议。而在更早之前，2016年昆明政府与碧桂园签订战略合作协议，其中就涉及城市更新改造。整体来看，城市更新业务往往与多个政府部门相关，与政府达成战略合作关系有利于房企提升与政府沟通效率，规避风险，企业往往可以获得规划政策、土地政策以及财税补贴等支持，更加有利于项目的获取，确保项目取得成功。但是能够获得金融机构与政府支持的企业多为国有企业或在城市更新领域有独特优势的大型房企，留给小房企的机会并不多，中小企业需要企业在城市更新领域尽快形成自己的优势。

表：2021年部分房企与政府合作情况

资料来源：中指研究院综合整理

特征六：部分项目受“防大拆大建”政策影响显现

2021年8月初，住建部官网公布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，8月底住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）对各地实施城市更新行动中出现的问题提出相关要求。此次新政也在一定程度体现出对城市建设的规范化管理开始从增量开发进一步延伸到存量市场，部分旧改项目受“防大拆大建”政策影响显现。

以广州为例，中央新政出台后，广州市发布“旧村改造项目政策性住房和中小户型租赁住房配置（征求意见稿）”、“防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）”、“加强历史文化保护传承实施意见（征求意见稿）”等多维度政策，避免旧改“过度房地产化”。特别是三季度以来，广州针对相关项目重点核查是否涉及大拆大建、是否落实历史文化保护、是否涉及名木古树大树老树迁移砍伐。部分城市审批权限调整、相关管控优化的过程中，旧改进程整体有所放缓，但城市更新市场更加稳妥有序。整体来看，新政对政府的城市更新管理水平，企业的城市更新业务模式均将带来新的挑战。

特征七：房企资金承压，城市更新项目合作、收并购机遇增加

2021年，受房地产行业调整影响，房企销售不及预期，预售资金监管严格，导致房企经营性现金流困难，同时政策对房企融资渠道监管的加强导致房企筹资性现金流困难，多家房企出现流动性危机。而城市更新业务资金沉淀量大、运营难度大、项目周期长，部分出现流动性危机房企的优质城市更新项目转让或者引入外部投资的机会增多（近期广州旧村改造主体国企接手现象有所增多）。此外，人民银行和银保监会也联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持。

资料来源：中指研究院综合整理

表：部分上市房企城市更新（旧改）规模

资料来源：中指研究院综合整理

总结与展望：行业挑战上升，企业更需“内外兼修”

整体来看，2021年城市更新行业可以用国企挺进、组织赋能、合作共生、政策促稳妥四组关键词来概括。上半年行业整体情绪较高，下半年房地产行业迎流动性风险，叠加住建部出台“防止大拆大建”城市更新新政，城市更新业务挑战上升，行业整体情绪回归理性。

展望未来，企业作为城市更新的重要载体，传统的城市更新业务模式也将面临转变。具体来看，将面临由传统的“开发方式”向“经营模式”转变。原先参与城市更新的房地产企业主要是通过拆除地块进行滚动式的开发，通过销售物业的回款平衡整个项目的开发资金。新的要求下，原来的“拆迁-建设-销售”的算账逻辑、企业的实施方式也需要进行调整，才能应对由之前赚快钱的开发模式向赚慢钱、赚长期效益的经营模式转变的挑战。

在此背景下，城市更新服务商对内更需要继续坚持价值区域聚焦原则，全面梳理组织资源为城市更新业务的开展提供组织保障，对外则需要进一步强化与优势企业、金融机构、地方政府开展常态化合作，同时适度关注城市更新项目的收并购机会，为城市更新业务的开展提供可持续的能力、资金与资源保障。